Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre bu durum yeni bir sorunu da beraberinde getirdi. Ülke genelinde çok sayıda apartman dairesi farklı meslek grupları tarafından işyeri olarak kullanılıyor. Kayıtta konut olan yer faaliyette işyeri… Son aylarda bu tip kiracılarla mülk sahipleri arasında Kira artış oranı konusunda anlaşmazlık yaşanmaya başladı.

İKİ KAT FARK VAR…

Konut ve işyeri kira artış oranlarındaki farka dikkat geçen emlak danışmanlık şirketi Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş, “Konut kirası için yüzde 25 zam sınırı devrede. İşyeri kiralarına ise geçmişte konutta da olduğu gibi TÜFE 12 ay ortalamasına göre artış yapılıyor. Son açıklanan temmuz ayı TÜFE 12 ay ortalaması yüzde 49.65. Yani konut ve işyeri zam oranı arasında 2 kat fark var.

İşte bu nedenle apartman dairelerini işyeri olarak kullanan konut kapsamında değerlendirilmek istiyor. Mülk sahibi ise itiraz ediyor. Son günlerde piyasada bu tip anlaşmazlıklar yaşanıyor” dedi. Peki bu durumda yasalar ne diyor? Bu soruya yanıt veren Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz şunları söyledi:

KULLANIM AMACI ÖNEMLİ…

“Bu konu Kat Mülkiyeti Kanunu ile Borçlar Kanunu’nu karşı karşıya getiriyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre mesken niteliğinde bir taşınmazın işyeri olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin muvafakatı gerekir. Bu konuda izin almaya ihtiyaç duymayan meslekler ise avukatlar, doktorlar ve mali müşavirler. Ancak meskenin klinik olmaması gerekir. Bunun haricinde tüm işyeri sahiplerinin konut vasıflı bir taşınmazı kiralayabilmesi için tüm kat maliklerinin yazılı onayına ihtiyaçları vardır.

Böyle bir onay olmadan açılan işyeri için eski hale getirme davası açılabilir ve o işyeri o adresten uzaklaştırılır. Kira sözleşmesi konusunda ise durum biraz farklı. İzne ihtiyaç duyan meslek sahipleri veya izne ihtiyaç duymayan meslek sahiplerinin konut vasfında bir taşınmazı kiralaması halinde bu bir işyeri kira sözleşmesidir. Hukuk burada artık bu bağımsız bölüm kira sözleşmesinde taşınmazın vasfına değil, kullanım amacına bakar.

Son dönemde Danıştay emlak vergisi konusunda konut nitelikli bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması ve kullandırılması konusunda vasfına değil kullanım amacına bakılması gerektiğine karar vermiş ve konut nitelikli taşınmazın emlak vergisini işyeri emlak vergisi olarak ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Dolayısı ile konut nitelikli bir taşınmazda işyeri kira sözleşmesi ile bir kiracılık ilişkisi kurulmuş ise, kira artışı TÜFE’nin 12 aylık ortalaması kapsamında yapılacak olup, geçici yüzde 25 artış oranı bu kira sözleşmeleri için uygulanmayacaktır.”

Son yıllarda özellikle büyükşehirlerde hayata geçen konut projelerinde Home Ofis kavramı dikkat çekiyor.

HOME OFİSLER…

Hem ev hem de işyeri olarak kullanılan bu dairelerde yaşayanlar kira artışını nasıl yapacak? “Home ofis konusunda önemli olan husus kira sözleşmesinin niteliği” diyen Kiraz, “Eğer mal sahibi ile kiracı kira sözleşmesini konut kira sözleşmesi olarak imzalamışlar ise burası bir konuttur ve kira artışı geçici madde kapsamında yüzde 25 olarak arttırılacaktır.

Konut olarak kullanılan ve ağırlıklı vasfı konut olan bu taşınmaz içerisinde kiracı işyeri açabilir ve meslek konusu ne ise onu yerine getirebilir. Eğer home ofis niteliğindeki bir taşınmazı mal sahibi ile kiracı kira sözleşmesini işyeri olarak belirtmiş ve imzalamışlar ise bu durumda burası bir işyeridir ve TÜFE 12 aylık değişim oranı uygulanacaktır” diye konuştu.

SÖZLEŞME OYUNUNA DİKKAT!…

Emlak piyasasında yüzde 25 zam sınırına takılmamak için yeni bir sözleşme modeli ortaya çıktı. Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör, İstanbul’da kiralama hizmeti veren bir şirketin ‘kira sözleşmesi’ yerine ‘kira ve hizmet sözleşmesi’ düzenlendiğini, bu isim değişikliği ile yasal zam sınırının aşılmak istendiğini söyledi.

Güngör, “Sözleşmede kiralama yapan aracı şirket zam oranı için ‘TÜFE 12 ay ortalaması ve sitemizde yer alan güncel fiyatlara bakılır ve yüksek olan uygulanır’ diyor. Oysa bu mümkün değil. Sözleşme başlığına ‘hizmet’ kelimesini eklemek yüzde 25 zam sınırını geçersiz kılamaz. Verilen hizmet için ücret alınabilir ama bu durum kira artışını etkilemez. Bu isim oyunu açıkça hukukun arkasından dolanmak. Hukukta başlıktan önce içerik ve amaç geldiği için, kiracı bu sözleşmeyi imzalamış olsa bile bu isteğe karşı çıkma hakkına sahip” şeklinde konuştu…

Bu post Kira da Sözleşme Oyununa Dikkat!… Aşağıdaki Sitede Yayınlanmıştır. Kuzey Ege Haber. Yazının Kaynağı Bu Sitedir.

Buna göre, enflasyon mayıs ayında aylık bazda yüzde 2,98 artarken, yıllık enflasyon yüzde 69,97’den yüzde 73,50’e yükseldi.

KİRA ARTIŞ ORANI BELLİ OLDU…

Enflasyon rakamlarının açıklanmasıyla Haziran ayı kira artış oranı belli oldu.

TÜFE’nin on iki aylık ortalaması baz alınarak belirlenen kira artış oranı Haziran ayı için yüzde 39,33 oldu.

TÜİK tarafından açıklanan verilere göre, TÜFE’de 2022 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 2,98, bir önceki yılın Aralık ayına göre yüzde 35,64, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 73,50 ve on iki aylık ortalamalara göre yüzde 39,33 artış gerçekleşti.

KİRA ARTIŞ ORANI NASIL HESAPLANIYOR?…

Kira artış oranında, TÜİK’in açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması baz alınıyor…

Gerçek Gündem

Bu post HAZİRAN AYI KİRA ARTIŞ ORANI BELLİ OLDU… Aşağıdaki Sitede Yayınlanmıştır. Kuzey Ege Haber. Yazının Kaynağı Bu Sitedir.

Yüz yüze eğitimin başlaması, üniversitelerin açılışı ve aşıyla hızlanan normalleşme süreciyle kiralık konut talepleri son aylarda hızlı bir yükseliş gösterdi. Ancak başta büyük şehirler olmak üzere Türkiye genelinde kiraların normal artış bandının çok üstüne çıkarak astronomik rakamlara ulaşması tepkilere neden oldu.

Ev sahiplerince talep edilen ve kimi semtlerde yüzde 100’lere yaklaşan artış talepleri, kiracıların büyük mağduriyet yaşamalarına yol açtı. Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğr. Üy. Doç. Dr. Umut Yeniocak, kira bedelinin yüksek oranda arttırılması için ev sahipleri tarafından baskıya maruz kalan kiracıların yasal hakları ve böyle bir durumda atabilecekleri hukuki adımları anlattı.

Türk hukuk sisteminin, kira sözleşmesi yapılırken bir ev ya da iş yerinin ne kadara kiralandığına kural olarak müdahale etmediğini belirten Doç. Dr. Yeniocak, “Ancak Kanun, kira sözleşmesi bir kez yapıldıktan sonra kira bedelini aşırı artırmak ve eski kiracıyı evden ya da iş yerinden çıkarıp yerine yeni bir kiracıya daha yüksek bedelle kiralamak isteyen ev sahiplerine karşı önemli sınırlar koyar. Bu sınırlardan en çok bilineni de kira artışıyla ilgili TÜFE sınırlamasıdır” dedi.

“KİRA ARTIŞINDA TAVAN, 12 AYIN TÜFE ORTALAMASIDIR..”

İlgili Kanun’un, kira süresi sona erdikten sonra yeni dönem kirası belirlenirken uygulanacak artışta on iki aylık TÜFE ortalamasını üst sınır olarak belirlediğini hatırlatan Doç. Dr. Yeniocak, “Burada dikkat edilmesi gereken nokta, bu oranın üst sınır yani tavan miktar olduğudur. Yapılacak artış bu oranın altında olabilir ama üstünde olamaz. Ev sahibi, kiracıyı buna zorlayamaz. Örneğin, sözleşmede yüzde 20 artış yapılacağı yazıyor ancak TÜFE yüzde 15 olmuşsa, sözleşmedeki oran değil TÜFE oranı uygulanır. Kiracı, en fazla TÜFE oranında artış yaparak, kiracı olduğu evi ya da işyerini kullanmaya devam edebilir” açıklamasını yaptı.

EV SAHİBİ KİRACIYA TAZMİNAT ÖDEMEK ZORUNDA KALABİLİR..

Mevcut kiracıyı çıkarıp yerine yüksek bedelle yeni kiracı almak isteyen mülk sahiplerinin, evde kendisinin ya da çocuğunun oturacağını, eve ya da işyerine ihtiyacı olduğunu söyleyerek kiracıyı çıkarmak istemelerinin sıkça başvurulan bir yöntem olduğunun bilindiğini belirten Doç. Dr. Umut Yeniocak, “Kanun, bu durumu kötüye kullananlar için önemli bir kural koymuştur. Örneğin, çocuğunun ihtiyacı olduğunu söyleyip kiracıyı çıkaran kötü niyetli ev sahibi, bu yeri başkasına kiralarsa, kanuna göre, eski kiracı dava açarak 12 aylık kira bedelinden az olmamak üzere ev sahibinden tazminat hakkı kazanabilir” diye konuştu.

EV SAHİBİ KİRA BEDELİNİN ARTIRILMASI İÇİN DAVA AÇABİLİR..

Kira bedellerinin aşırı artmasıyla istedikleri kira gelirini elde edemeyen ev sahiplerinin de yararına olan bazı kurallar olduğunu ifade den Doç. Dr. Umut Yeniocak, şunları söyledi:

“Örneğin, kira başlangıcından itibaren beş yıl geçmiş ve kira bedeli, emsalleri karşısında çok düşük kalmışsa ev ya da işyeri sahibi, kira bedelinin arttırılması için dava açabilir. Ayrıca, 2012’de getirilen bir kurala göre, kira süresi bittikten sonra aynı evde veya işyerinde kiracı olarak kalan kiracıyı ev sahibi, on yıl sonra haklı bir sebep bildirmeden çıkarabilir.

Örneğin, bir yıl süreli bir konut kirasında ev sahibi, bir yılın dolmasının ardından on yıl bekleyecek ve sonrasında kiracıyı çıkarabilecek. Bu kural sebebiyle eski kiracılar, kirayı ev ya da iş yeri sahibinin istediği gibi TÜFE oranının çok üstünde arttırmak ya da evden veya işyerinden çıkmak ikilemi arasında sıkışıp kalıyorlar..”

(DHA)

Bu post “KİRA ARTIŞINDA TAVAN, 12 AYIN TÜFE ORTALAMASIDIR, EV SAHİBİ KİRACIYA TAZMİNAT ÖDEMEK ZORUNDA KALABİLİR..” Aşağıdaki Sitede Yayınlanmıştır. Kuzey Ege Haber. Yazının Kaynağı Bu Sitedir.

Konut değerindeki yükselişi gerekçe göstererek kiraya zam yapmak isteyen ev sahibinin de kiralamanın üzerinden 5 yıl geçmeden ve mahkeme yoluna gitmeden Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamaları üzerinde artış yapma hakkı bulunmuyor.

TED Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Şebnem Akipek, koronavirüs salgını sürecinde inşaat yapımındaki yavaşlama nedeniyle emlak fiyatlarında artış yaşandığını söyledi.

Artan taleple kira bedellerinde de yükseliş görüldüğüne dikkati çeken Akipek, Borçlar Kanunu’na hem kira bedelinin belirlenmesi hem de kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin bazı hükümler bulunduğunu ifade etti.

TÜFE ORTALAMASI..

Akipek, kira bedelinin TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre artırılabileceğini vurgulayarak şöyle devam etti: “Ağustos ayı itibarıyla bu oran yüzde 15,15. Bu ay kira bedeli belirleyeceksem, TÜFE’deki 12 aylık artış oranı olan yüzde 15.15’i geçmemem gerekiyor. Eğer bir kira sözleşmesi 10 yıldan uzun süredir devam ediyorsa, kiraya veren 10 yıllık süre sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep vermeden sözleşmeye son verebiliyor.

Bu kanun hükmü kullanılarak çok sayıda tahliye davaları açılıyor. Bu yıl bu tür tahliyelerde büyük bir artış var. Kiraya veren, bu hükme dayanarak 10 yılı dolmuş sözleşmelerdeki kiracılarını çıkarıp daha yüksek bedellerle yeniden kiraya veriyor. Bu yıl kiralar çok arttığı için bu haktan yararlanan ev sahiplerinin sayısı da arttı. Aksi halde ‘evi boşalt’ diye bir durum söz konusu olamaz.”

DEĞER ARTIŞI..

Akipek, kanunda yer alan bir diğer önemli düzenlemeye de işaret ederek, ev sahiplerinin 5 yılda bir kira bedelinin rayiç bedel oranında hâkim tarafından belirlenmesini isteme hakkı bulunduğunu dile getirdi. Konut değerinin yıllar içinde metro, üniversite gibi yatırımlar nedeniyle artabildiğini belirten Akipek, “Ev sahibi dava açarsa, kira, TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine göre hakkaniyete uygun şekilde belirlenebilir. O bölge çok geliştiyse, hâkim hakkaniyete uygun şekilde TÜFE üzerinde artış yapabiliyor ancak bu 5 yılda bir istenebilir. Söz konusu davalar sulh hukuk mahkemelerinde görülüyor” diye konuştu.

YÜZDE 35’E VARAN ARTIŞ

Türkiye Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan da kiralarda yüksek oranlı artışlar görüldüğünü bildirdi. Kiralardaki artışın gelirdeki yükselişle doğru orantılı olmaması nedeniyle ailelerin zorluk yaşadığını vurgulayan Taylan, “Kiralama da bir ihtiyaç. Bu nedenle mecburen söz konusu bedeller kabul ediliyor. Bölgelere ve semte göre değişmekle birlikte kira bedellerinde yüzde 15 ile yüzde 35 arasında artış var” dedi..

Hürriyet

Bu post KİRAYA ZAMDA; “5 YIL” KRİTERİ… Aşağıdaki Sitede Yayınlanmıştır. Kuzey Ege Haber. Yazının Kaynağı Bu Sitedir.